¿Cómo regulará Berlín los precios del alquiler?

Sindicat de Llogaters*. LQS. Enero 2020

Los propietarios no podrán cobrar un alquiler más alto de lo que pagaba el anterior inquilino en la propiedad y, si el alquiler supera el límite establecido por la tabla, los inquilinos podrán demandar para reducir su alquiler

A partir de febrero, más de un millón y medio de hogares berlineses verán como sus alquileres se congelan temporalmente. El precio medio del metro cuadrado quedará fijado en 9’80€. Las comparaciones son odiosas: en Barcelona y Madrid, ya se sitúa alrededor de los 14 € (1). En Alemania, la nueva ley fue impulsada el pasado mes de octubre por el gabinete del Estado federado de Berlín después de la alianza acordada entre el Partido Socialdemócrata (SPD), Die Linke (La Izquierda) y Los Verdes. La votación en el Parlamento estatal tendrá lugar a finales de enero.

Sin embargo, la congelación es solo la primera fase: la segunda etapa está prevista para otoño de 2020, con el objetivo de bajar por ley los precios del alquiler. Explicamos a continuación los puntos más importantes para entender los aspectos de la nueva regulación del alquiler en Berlín (conocida popularmente como Mietendeckel, literalmente: “tapón en los precios del alquiler”).

Febrero 2020: congelación de precios

A finales de enero de 2020 está prevista una votación en el Parlamento berlinés para activar la primera fase de la nueva regulación.

1. De entrada, los precios de todos los contratos existentes no podrán subir en un período de 5 años.
2. Los propietarios no podrán cobrar un alquiler más alto de lo que pagaba el anterior inquilino en la propiedad y, si el alquiler supera el límite establecido por la tabla, los inquilinos podrán demandar para reducir su alquiler.
3. Habrá dos excepciones: la vivienda pública (que ya tiene su propia regulación) y las nuevas construcciones (pisos de obra nueva desde 2014).
4. En casos de mantenimiento y reformas del inmueble: los propietarios podrán subir el alquiler hasta un máximo de 1 euro por metro cuadrado del precio de referencia. Es decir, los alquileres en los edificios renovados de Berlín solo pueden aumentar 1€ por metro cuadrado. (En los Países Bajos la ley es todavía más estricta para evitar estas subidas: antes de que pueda realizarse una renovación de la propiedad, el 70% de los inquilinos del edificio tienen que dar su consentimiento).
5. A partir de 2022 los alquileres solo podrán subir hasta un 1,3% y en relación a las subidas del IPC.

Septiembre 2020: bajada de precios

Ahora bien, lo que se votará y aprobará este enero es solo la parte más moderada del proyecto legislativo en curso. En un período de nueve meses hay un compromiso por parte de las fuerzas de gobierno berlinesas para impulsar la parte más ambiciosa y que más resistencias ha generado entre los sectores más poderosos: la bajada de precios del alquiler.

1. El objetivo es que los precios del alquiler bajen por ley al nivel de hace 6 años aproximadamente (es decir, a los precios pre-burbuja de los alquileres de 2013).
2. Los nuevos contratos de alquiler estarán sujetos a una tabla oficial de alquileres basada en los precios de 2013, en la cual se especifican todos los factores a tener en cuenta (donde se registra año, precio, equipamiento tamaño, y zonas).

Según el Gobierno de Berlín, el objetivo de esta regulación de precios, es literalmente “dar un respiro” a las inquilinas e inquilinos que están padeciendo una tremenda asfixia debido a la especulación inmobiliaria generada por los grandes intereses económicos. Asimismo, durante este lustro el gobierno alemán intentará equilibrar el mercado poniendo todos los esfuerzos en la construcción de vivienda pública.

Aunque los lobbies del sector inmobiliario y financiero de Madrid se han apresurado a decir que el Tribunal Constitucional alemán se posicionará en contra, lo cierto es que el pasado verano ya avaló la regulación de precios (2) (afirmando, eso sí, que solo podía ser una medida temporal).

Aviso a navegantes. El movimiento por la vivienda de Berlín no va a conformarse con una mera regulación del mercado. De hecho, siguen trabajando para impulsar un referéndum para expropiar las viviendas de los fondos buitre con más de 3.000 unidades. Y en las encuestas, una mayoría de la ciudadana dice que votaría a favor. Valioso ejemplo que nos recuerda que lo que sucede con la vivienda es cuestión de voluntad colectiva.

Notas:
*.- Este artículo, así como todo lo que hemos logrado, sería imposible sin las 2.000 familias afiliadas al Sindicat de Llogaters. Necesitamos seguir creciendo para impulsar el cambio. Da igual si tienes tu casa en propiedad o vives de alquiler: si estás a favor del derecho a la vivienda, súmate.
2.- Resumen de la orden del Tribunal Federal Constitucional alemán de 18 de julio de 2019

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